Ratgeber Hausgeldabrechnung prüfen
Erhaltungsrücklage — vier Zahlen, die zusammenpassen müssen
Anfangsbestand, Zuführung, Entnahme, Endbestand. Was § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG verlangt und woran Sie eine unklare Entnahme erkennen.
1.8.2026 · 2 Minuten Lesezeit
Kurz gefasst
- § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zählt die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage zur ordnungsmäßigen Verwaltung.
- Vier Zahlen müssen zusammenpassen: Anfangsbestand, Zuführung, Entnahme, Endbestand.
- Die Gleichung nachzurechnen dauert zwei Minuten; geht sie nicht auf, fehlt eine benannte Buchung.
- Zu jeder Entnahme gehören die Maßnahme und der Beschluss, auf den sie sich stützt.
Die Erhaltungsrücklage ist der einzige Posten der Abrechnung, der Sie über Jahre begleitet. Beim Verkauf entscheidet ihr Stand über einen Teil des Kaufpreises, und beim Kauf sollten Sie ihn kennen, bevor Sie unterschreiben.
Was sie ist
§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG nennt die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage als Teil ordnungsmäßiger Verwaltung. Sie ist das Geld, das für künftige größere Maßnahmen zurückgelegt wird: Dach, Fassade, Heizung, Aufzug.
Der frühere Name war Instandhaltungsrücklage. Seit dem WEMoG heißt sie Erhaltungsrücklage; gemeint ist dasselbe.
Die vier Zahlen
In der Abrechnung müssen stehen:
- Anfangsbestand zu Beginn des Abrechnungszeitraums
- Zuführung aus den Hausgeldern
- Entnahme für konkrete Maßnahmen
- Endbestand
Und die Gleichung muss aufgehen: Anfangsbestand plus Zuführung minus Entnahme gleich Endbestand.
Zusätzlich gehört die Rücklage getrennt vom Bewirtschaftungskonto ausgewiesen. Ein gemeinsamer Topf macht sie unprüfbar.
Was Sie prüfen
Geht die Gleichung auf? Zwei Minuten mit dem Taschenrechner. Wenn nicht, ist da eine Buchung, die nicht benannt ist.
Ist zu jeder Entnahme die Maßnahme genannt? „Entnahme 18.000 Euro" ohne Zweckangabe ist keine Angabe. „Entnahme für Sanierung Flachdach Haus B gemäß Beschluss vom …" ist eine.
Passt der Endbestand zum Vermögensbericht? Der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG nennt den Stand ebenfalls. Zwei Zahlen, die auseinandergehen, sind eine Frage.
Ist Ihr Anteil ausgewiesen? Manche Abrechnungen nennen nur den Gesamtbestand. Ihr Anteil ergibt sich aus Ihren Miteigentumsanteilen.
Die Frage nach der Angemessenheit
„Angemessen" steht im Gesetz, ohne Zahl. Als Orientierung wird häufig auf die Peters'sche Formel oder auf Werte je Quadratmeter und Jahr verwiesen. Beides sind Anhaltspunkte aus der Praxis, keine Vorgabe.
Was Sie selbst einordnen können: Setzen Sie den Bestand ins Verhältnis zum Alter des Gebäudes und zu absehbaren Maßnahmen. Eine Anlage von 1975 mit Originalheizung und 40.000 Euro Rücklage für zwanzig Einheiten hat ein Thema.
Das ist eine Beobachtung für die Versammlung, keine Beanstandung der Abrechnung.
Beim Kauf und beim Verkauf
Als Käufer: Lassen Sie sich vor dem Notartermin den aktuellen Vermögensbericht und die letzten drei Jahresabrechnungen geben. Eine niedrige Rücklage bei anstehendem Sanierungsbedarf ist ein Preisargument.
Als Verkäufer: Ihr Anteil an der Rücklage geht mit der Wohnung über und wird nicht ausgezahlt. Das gehört in die Preisverhandlung, nicht in die Erwartung einer Erstattung.
Die Nachfrage
In der Jahresabrechnung für … ist unter der Erhaltungsrücklage eine Entnahme in Höhe von … ausgewiesen. Bitte teilen Sie mir mit, für welche Maßnahme die Entnahme erfolgt ist und auf welchen Beschluss sie sich stützt.
Und wenn die Trennung fehlt:
Bitte weisen Sie die Erhaltungsrücklage mit Anfangsbestand, Zuführung, Entnahme und Endbestand getrennt vom Bewirtschaftungskonto aus.
In der Prüfung
Die getrennte Führung ist Prüfpunkt HGA-30 in unserem Prüfkatalog, die Begründung der Entnahmen HGA-31, der Vermögensbericht HGA-32. Der Bericht rechnet die Gleichung nach und nennt jede Entnahme ohne Zweckangabe.
Die Vorschau ist kostenlos.
Im Text genannte Grundlagen
WEMoG · § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG · § 28 Abs. 4 WEG