Ratgeber Hausgeldabrechnung prüfen
Beschlossen wird die Abrechnungsspitze, nicht die Abrechnung
Seit dem 01.12.2020 hat sich der Beschlussgegenstand geändert. Was § 28 Abs. 2 WEG heute sagt und warum ältere Ratgeber in die Irre führen.
8.8.2026 · 2 Minuten Lesezeit
Kurz gefasst
- Seit dem 01.12.2020 beschließen die Eigentümer nicht mehr die Jahresabrechnung als Ganzes.
- Beschlossen wird nach § 28 Abs. 2 WEG die Abrechnungsspitze: Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse.
- Wer heute den Beschluss über die Jahresabrechnung angreifen will, greift ein Objekt an, das es so nicht mehr gibt.
- Nachvollziehbar sein muss trotzdem das ganze Zahlenwerk, sonst lässt sich die Spitze nicht überprüfen.
In der Eigentümerversammlung heißt es „wir beschließen jetzt die Jahresabrechnung". Auf der Einladung steht es meistens auch so. Rechtlich stimmt es seit dem 01.12.2020 nicht mehr.
Was sich geändert hat
Vor dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz beschlossen die Eigentümer die Jahresabrechnung als Ganzes. Das gesamte Zahlenwerk wurde damit verbindlich.
§ 28 Abs. 2 WEG in der heutigen Fassung: Die Wohnungseigentümer beschließen über die Einforderung von Nachschüssen oder über die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse.
Gegenstand des Beschlusses ist damit die Differenz zwischen dem, was Sie an Vorschüssen gezahlt haben, und dem, was auf Ihre Einheit tatsächlich entfällt. Diese Differenz heißt Abrechnungsspitze.
Warum das für Sie zählt
Wer heute „den Beschluss über die Jahresabrechnung" angreifen will, greift ein Objekt an, das es so nicht gibt. Angreifbar ist der Beschluss über Nachschüsse und Vorschussanpassung.
Das ist keine Spitzfindigkeit. Es ändert, worauf sich eine Anfechtung richten muss, und Anfechtungen haben eine Frist von einem Monat ab Beschlussfassung (§ 45 WEG).
Wichtig und deshalb ausdrücklich: Ob eine Anfechtung in Ihrem Fall sinnvoll oder aussichtsreich ist, beantwortet eine Anwältin oder ein Anwalt für Wohnungseigentumsrecht. Ein Prüfbericht kann das nicht, und dieser Artikel auch nicht.
Was das Zahlenwerk trotzdem leisten muss
Der Beschluss betrifft die Spitze. Nachvollziehbar sein muss die ganze Abrechnung, sonst lässt sich die Spitze nicht überprüfen.
Konkret gehört dazu:
Die Gesamtabrechnung für die Gemeinschaft: alle Einnahmen, alle Ausgaben, Anfangs- und Endbestand der Konten.
Die Einzelabrechnung für Ihre Einheit: Ihr Anteil je Kostenart, Ihre geleisteten Vorschüsse, die Differenz.
Der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG mit dem Stand der Erhaltungsrücklage.
Fehlt eines davon, ist die Spitze für Sie nicht prüfbar.
Die schnellste Kontrolle
Drei Zahlen, zwei Minuten:
- Anfangsbestand plus Einnahmen minus Ausgaben gleich Endbestand? Wenn diese Gleichung nicht aufgeht, stimmt etwas Grundsätzliches nicht.
- Ergibt die Summe der auf alle Einheiten verteilten Anteile die Gesamtausgaben?
- Ist Ihre Spitze ausgewiesen, getrennt von den gezahlten Vorschüssen?
Was Sie fragen, wenn die Trennung fehlt
In der Einzelabrechnung finde ich den Betrag, über den nach § 28 Abs. 2 WEG zu beschließen ist, nicht gesondert ausgewiesen. Bitte weisen Sie die auf meine Einheit entfallenden Kosten und die von mir geleisteten Vorschüsse getrennt aus, so dass der Nachschussbetrag erkennbar ist.
Sachlich, ohne Bewertung des Beschlusses.
Der Zeitpunkt
Prüfen Sie vor der Versammlung, nicht danach. Die Unterlagen kommen mit der Einladung, und in der Versammlung ist keine Zeit, eine Abrechnung zu lesen.
Wenn Sie eine Frage haben, stellen Sie sie schriftlich vorab. Eine Verwaltung, die zwei Wochen Zeit hatte, antwortet in der Versammlung besser als eine, die überrascht wird.
In der Prüfung
Die getrennte Ausweisung der Abrechnungsspitze ist Prüfpunkt HGA-05 in unserem Prüfkatalog, die Vollständigkeit der Unterlagen HGA-01, die Kontenrechnung HGA-04. Der Bericht macht keine Aussage über die Wirksamkeit eines Beschlusses und nennt keine Anfechtungsfrist als Handlungsempfehlung.
Die Vorschau ist kostenlos.
Im Text genannte Grundlagen
§ 28 Abs. 2 WEG · § 28 Abs. 4 WEG · § 45 WEG