Laufende Kosten oder Rücklage — wo die Grenze verläuft

Eine Fassadensanierung über 90.000 Euro kann auf zwei Wegen in Ihrer Abrechnung landen. Über die Rücklage, dann haben Sie sie über Jahre mitbezahlt. Über die laufenden Kosten, dann steht sie in einer Zeile und Ihre Nachzahlung ist vierstellig.

Die zwei Töpfe

Laufende Bewirtschaftungskosten. Alles, was jedes Jahr anfällt: Versicherung, Hausmeister, Reinigung, Wartung, Verwaltervergütung, Heizung, kleinere Reparaturen. Wird über das Hausgeld getragen und in der Jahresabrechnung verteilt.

Erhaltungsmaßnahmen. Größere Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum: Dach, Fassade, Heizungsanlage, Aufzug, Fenster. Werden üblicherweise aus der Erhaltungsrücklage bestritten oder über eine gesonderte Umlage beschlossen.

Die Grenze ist nicht scharf gezogen. § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG nennt die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums; wie eine Maßnahme finanziert wird, entscheidet die Gemeinschaft durch Beschluss.

Warum es Sie betrifft

Der Weg entscheidet über Ihren Zahlungszeitpunkt und manchmal über die Person des Zahlenden.

Beispiel: Sie kaufen im März, die Fassade wird im Juni saniert. Wird sie aus der Rücklage bezahlt, tragen Sie sie über den Kaufpreis anteilig mit. Wird sie über die laufende Abrechnung umgelegt, treffen Sie die vollen Kosten für das Jahr.

Was gilt, hängt vom Beschluss und vom Kaufvertrag ab. Das ist eine Rechtsfrage.

Was Sie in der Abrechnung suchen

Gehen Sie die Kostenarten durch und markieren Sie jede Position über 1.000 Euro, die nach einer einmaligen Maßnahme klingt:

• „Sanierung", „Erneuerung", „Austausch", „Instandsetzung"
• Positionen mit einem Gewerkenamen: Dachdecker, Maler, Gerüstbau
• ungewöhnlich hohe Beträge bei sonst kleinen Kostenarten

Halten Sie die Abrechnung daneben gegen die Rücklage: Gab es im selben Jahr eine Entnahme? Wenn nein, wurde die Maßnahme über die laufenden Kosten getragen.

Die Nachfrage

In der Jahresabrechnung für … ist unter „…" ein Betrag von … Euro als laufende Kosten ausgewiesen. Nach der Bezeichnung handelt es sich um eine Erhaltungsmaßnahme. Bitte teilen Sie mir mit, auf welchen Beschluss die Maßnahme und ihre Finanzierung zurückgehen und warum sie nicht aus der Erhaltungsrücklage bestritten wurde.

Zwei Fragen in einem Absatz, beide sachlich, beide mit Ja oder mit einem Beschlussdatum beantwortbar.

Der Nebeneffekt bei der Steuer

Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum sind für Selbstnutzer Handwerkerleistungen im Sinne von § 35a EStG, soweit es um Arbeitskosten geht. Wenn eine große Maßnahme über die laufende Abrechnung läuft, lohnt der Blick in die § 35a-Bescheinigung besonders: Der Höchstbetrag von 1.200 Euro Ermäßigung ist in so einem Jahr schnell erreicht.

Für Vermieter sind es Werbungskosten. Ob sofort abziehbar oder über mehrere Jahre zu verteilen, hängt vom Einzelfall ab und gehört zu einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.

Was der Bericht nicht sagt

Ob eine Maßnahme richtig eingeordnet wurde, ob der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, ob Sie als Erwerber die Kosten tragen müssen: alles Rechtsfragen zum Einzelfall.

Was er sagt: welche Position nach ihrer Bezeichnung eine Erhaltungsmaßnahme ist, welcher Betrag darauf entfällt und ob im selben Zeitraum eine Entnahme aus der Rücklage stattgefunden hat.

In der Prüfung

Die Abgrenzung ist Prüfpunkt HGA-22 in unserem Prüfkatalog. Der Bericht nennt Positionen über 1.000 Euro, die als laufende Kosten erscheinen und nach ihrer Bezeichnung Erhaltungsmaßnahmen sind, und formuliert die Nachfrage.

Die Vorschau ist kostenlos.