Ratgeber Nebenkostenabrechnung prüfen
Was nicht in die Nebenkostenabrechnung gehört
§ 2 BetrKV zählt die umlagefähigen Betriebskosten auf. Welche Positionen dort nicht stehen und trotzdem regelmäßig auftauchen.
6.8.2026 · 2 Minuten Lesezeit
Kurz gefasst
- Zwei Voraussetzungen müssen zusammenkommen: Die Kostenart muss umlagefähig sein und im Mietvertrag vereinbart.
- § 2 BetrKV zählt die umlagefähigen Betriebskosten auf — was dort nicht steht, ist nur als sonstige Betriebskosten umlegbar, wenn der Mietvertrag es benennt.
- Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten sind nach § 1 Abs. 2 BetrKV keine Betriebskosten.
- Die Beträge sind einzeln klein, wiederholen sich aber jedes Jahr.
Der Katalog des § 2 BetrKV hat siebzehn Nummern. Was dort nicht steht, ist keine Betriebskostenart — und was keine ist, kann auch nicht umgelegt werden.
Die zwei Voraussetzungen
Damit eine Position auf Sie umgelegt werden darf, müssen beide erfüllt sein:
1. Sie steht im Katalog des § 2 BetrKV. Oder sie ist eine sonstige Betriebskostenart nach Nr. 17, die dann im Mietvertrag konkret benannt sein muss.
2. Der Mietvertrag sieht die Umlage vor. § 556 Abs. 1 BGB: Betriebskosten sind nur umlagefähig, wenn das vereinbart ist. Ohne Vereinbarung sind sie mit der Miete abgegolten.
Beides prüfen Sie in fünf Minuten, wenn Sie den Mietvertrag zur Hand haben.
Der Katalog in Kurzform
Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Warmwasser, verbundene Anlagen, Aufzug, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart, Gemeinschaftsantenne oder Breitband, Wascheinrichtungen, sonstige Betriebskosten.
Gemeinsames Merkmal: Es sind laufend entstehende Kosten des bestimmungsmäßigen Gebrauchs.
Was regelmäßig auftaucht und nicht hineingehört
Verwaltungskosten. § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nimmt sie ausdrücklich aus. In der Wohnraummiete nicht umlagefähig, egal wie sie heißen: „Verwaltergebühr", „Hausverwaltung", „Objektbetreuung".
Instandhaltung und Instandsetzung. § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV. Wartung ist umlagefähig, Reparatur nicht. Der Unterschied entscheidet sich an der Bezeichnung und an dem, was tatsächlich gemacht wurde.
Mietausfallwagnis. Kein Betriebskostenposten.
Kontoführungsgebühren. Gehören zur Verwaltung.
Instandhaltungsrücklage. Eine Rücklage ist keine entstandene Ausgabe.
Reparatur der Waschmaschine im Waschkeller. Die Kosten des Betriebs sind umlagefähig, die Reparatur nicht.
Anwalts- und Gerichtskosten. Auch wenn sie das Objekt betreffen.
Wie Sie vorgehen
Nehmen Sie die Abrechnung und den Mietvertrag nebeneinander. Für jede Kostenart zwei Häkchen:
- Steht sie im Mietvertrag?
- Passt sie in den Katalog?
Bei „sonstigen Betriebskosten" ist die erste Frage die wichtigere: Sie müssen im Vertrag konkret benannt sein. Eine Sammelposition „sonstige Betriebskosten 340 Euro" ohne Aufschlüsselung ist eine Nachfrage.
Die Nachfrage
in der Betriebskostenabrechnung für … sind unter „…" Kosten in Höhe von … Euro umgelegt. Diese Kostenart finde ich weder im Katalog des § 2 BetrKV noch als sonstige Betriebskosten in meinem Mietvertrag. Bitte teilen Sie mir mit, auf welcher Grundlage die Umlage erfolgt ist.
Ein Absatz je Position. Nummeriert, wenn es mehrere sind.
Was Sie damit erreichen
In vielen Fällen kommt eine korrigierte Abrechnung. Die Beträge sind einzeln oft klein — 40 Euro Verwaltungskosten, 60 Euro Reparatur — summieren sich aber, und sie wiederholen sich jedes Jahr.
Wenn Sie eine Position einmal geklärt haben, prüfen Sie im Folgejahr, ob sie wieder auftaucht.
In der Prüfung
Der Abgleich mit dem BetrKV-Katalog ist Prüfpunkt NKA-21 in unserem Prüfkatalog, die Umlagevereinbarung im Mietvertrag NKA-20. Für NKA-20 brauchen wir den Mietvertrag; laden Sie ihn mit hoch, dann prüft der Bericht beides statt nur eines.
Ob eine Position im Einzelfall umlagefähig ist, ist bei Grenzfällen eine Rechtsfrage. Der Bericht nennt die Position und die Norm; die Bewertung bleibt einer Anwältin oder einem Anwalt für Mietrecht überlassen.
Die Vorschau ist kostenlos.
Im Text genannte Grundlagen
BetrKV · § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV · § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV · § 2 BetrKV · § 556 Abs. 1 BGB