Unsere Liste · Version 0.2.0

Wonach wir Ihre Betriebs- oder Heizkostenabrechnung prüfen

Das hier ist die ganze Liste: alle Punkte, die wir bei jeder Betriebs- oder Heizkostenabrechnung durchgehen. Bei jedem Punkt steht, worauf er sich stützt. Wir suchen nichts, was hier nicht steht. Sie können die Liste lesen, bevor Sie etwas hochladen. Müssen Sie aber nicht.

10 × Große Abweichung5 × Abweichung2 × Hinweis

Betriebs- oder Heizkostenabrechnung jetzt prüfen

Fristen

NKA-02Abweichung

Abrechnungszeitraum von zwölf Monaten

Woher wir das nehmen: § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB, jährliche Abrechnung
Wir schauen nach: Prüfe, ob der Abrechnungszeitraum zwölf Monate umfasst. Ein längerer Zeitraum ist eine Feststellung; ein kürzerer nur dann, wenn das Mietverhältnis nicht unterjährig begonnen oder geendet hat.
Um wie viel Geld: Meist zwischen 0 und 500 €. Höher schätzen wir im Bericht nicht, auch dann nicht, wenn es mehr sein könnte.

NKA-03Abweichung

Zeitanteilige Abrechnung bei unterjährigem Einzug

Woher wir das nehmen: § 556a Abs. 1 BGB, Umlage nach dem Anteil der Wohnfläche und der Mietzeit
Wir schauen nach: Nur prüfen, wenn der Auftraggeber einen Ein- oder Auszug im Abrechnungszeitraum angegeben hat. Prüfe, ob die zeitanteilige Aufteilung erkennbar ist und ob die Anzahl der Monate stimmt.
Um wie viel Geld: Meist zwischen 50 und 1500 €. Höher schätzen wir im Bericht nicht, auch dann nicht, wenn es mehr sein könnte.

Form und Nachvollziehbarkeit

NKA-10Große Abweichung

Zusammenstellung der Gesamtkosten

Woher wir das nehmen: § 259 BGB, Mindestanforderungen an eine Betriebskostenabrechnung
Wir schauen nach: Eine Abrechnung braucht die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe des Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils und den Abzug der Vorauszahlungen. Prüfe jeden dieser vier Bestandteile einzeln und nenne, welcher fehlt.

NKA-11Große Abweichung

Vorauszahlungen abgezogen

Woher wir das nehmen: § 556 Abs. 3 BGB, Verrechnung der geleisteten Vorauszahlungen
Wir schauen nach: Vergleiche die vom Auftraggeber angegebene Summe der geleisteten Vorauszahlungen mit dem in der Abrechnung abgezogenen Betrag. Beziffere jede Differenz.
Um wie viel Geld: Meist zwischen 50 und 2000 €. Höher schätzen wir im Bericht nicht, auch dann nicht, wenn es mehr sein könnte.

NKA-12Große Abweichung

Rechnerische Richtigkeit

Woher wir das nehmen: Addition der Einzelpositionen gegen die Endsumme
Wir schauen nach: Addiere die auf die Wohnung entfallenden Positionen und vergleiche mit der ausgewiesenen Summe. Weicht die vom Auftraggeber genannte Endsumme von der gelesenen ab, ist ein Lesefehler beim maschinellen Lesen die wahrscheinlichere Erklärung. Das ist dann ausdrücklich zu sagen.
Um wie viel Geld: Meist zwischen 20 und 800 €. Höher schätzen wir im Bericht nicht, auch dann nicht, wenn es mehr sein könnte.

NKA-13Hinweis

Belegeinsicht angeboten

Woher wir das nehmen: § 259 BGB, Recht auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen
Wir schauen nach: Prüfe, ob die Abrechnung auf die Möglichkeit der Belegeinsicht hinweist. Fehlt der Hinweis, ist das ein Hinweis und keine schwere Feststellung.

Umlagefähigkeit

NKA-20Große Abweichung

Umlagevereinbarung im Mietvertrag

Woher wir das nehmen: § 556 Abs. 1 BGB, Betriebskosten nur bei Vereinbarung umlagefähig
Wir schauen nach: Nur prüfen, wenn der Mietvertrag mit hochgeladen wurde. Vergleiche die abgerechneten Kostenarten mit den im Vertrag vereinbarten. Nenne jede abgerechnete Art, die im Vertrag nicht auftaucht.
Um wie viel Geld: Meist zwischen 50 und 1500 €. Höher schätzen wir im Bericht nicht, auch dann nicht, wenn es mehr sein könnte.

NKA-21Große Abweichung

Positionen außerhalb des Katalogs der BetrKV

Woher wir das nehmen: § 2 BetrKV, abschließender Katalog der umlagefähigen Betriebskosten
Wir schauen nach: Gleiche jede abgerechnete Kostenart mit dem Katalog des § 2 BetrKV ab. Nenne jede Position, die dort nicht vorkommt, wörtlich. Häufige Fälle: Reparaturen, Instandhaltung, Verwaltung, Kontoführungsgebühren, Mietausfallwagnis.
Um wie viel Geld: Meist zwischen 50 und 1200 €. Höher schätzen wir im Bericht nicht, auch dann nicht, wenn es mehr sein könnte.

NKA-22Große Abweichung

Verwaltungskosten umgelegt

Woher wir das nehmen: § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV, Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten
Wir schauen nach: Suche nach Positionen wie „Verwaltung", „Verwaltergebühr", „Hausverwaltung". In der Wohnraummiete sind sie nicht umlagefähig. Nenne die Position wörtlich und beziffere den auf die Wohnung entfallenden Anteil.
Um wie viel Geld: Meist zwischen 50 und 600 €. Höher schätzen wir im Bericht nicht, auch dann nicht, wenn es mehr sein könnte.

NKA-23Große Abweichung

Instandhaltung und Reparatur umgelegt

Woher wir das nehmen: § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind keine Betriebskosten
Wir schauen nach: Suche nach Positionen mit Bezeichnungen wie „Reparatur", „Instandsetzung", „Erneuerung", „Austausch". Wartung ist umlagefähig, Reparatur nicht. Nenne die Position wörtlich und beziffere den Anteil.
Um wie viel Geld: Meist zwischen 50 und 1500 €. Höher schätzen wir im Bericht nicht, auch dann nicht, wenn es mehr sein könnte.

Verteilerschlüssel

NKA-30Große Abweichung

Schlüssel genannt und gleichbleibend

Woher wir das nehmen: § 556a Abs. 1 BGB, Umlage nach Wohnfläche, soweit nichts anderes vereinbart ist
Wir schauen nach: Prüfe, ob zu jeder Kostenart der Verteilerschlüssel angegeben ist und ob er dem Mietvertrag entspricht, sofern dieser vorliegt. Ein Wechsel des Schlüssels gegenüber dem Vorjahr ist eine Feststellung, wenn er nicht begründet wird.
Um wie viel Geld: Meist zwischen 50 und 1000 €. Höher schätzen wir im Bericht nicht, auch dann nicht, wenn es mehr sein könnte.

NKA-31Große Abweichung

Wohnfläche stimmt mit dem Mietvertrag überein

Woher wir das nehmen: § 556a Abs. 1 BGB in Verbindung mit der im Mietvertrag genannten Fläche
Wir schauen nach: Vergleiche die in der Abrechnung angesetzte Wohnfläche mit der vom Auftraggeber angegebenen Fläche aus dem Mietvertrag. Nenne beide Zahlen und den prozentualen Unterschied.
Um wie viel Geld: Meist zwischen 30 und 900 €. Höher schätzen wir im Bericht nicht, auch dann nicht, wenn es mehr sein könnte.

NKA-32Abweichung

Gesamtfläche plausibel

Woher wir das nehmen: Rechnerische Kontrolle, Anteil der eigenen Fläche an der Gesamtfläche
Wir schauen nach: Prüfe, ob die Gesamtfläche des Hauses genannt ist und ob der eigene Anteil damit rechnerisch aufgeht. Fehlt die Gesamtfläche, ist die Abrechnung an dieser Stelle nicht nachprüfbar.
Um wie viel Geld: Meist zwischen 0 und 700 €. Höher schätzen wir im Bericht nicht, auch dann nicht, wenn es mehr sein könnte.

Heiz- und Warmwasserkosten

NKA-40Große Abweichung

Verbrauchsanteil zwischen 50 und 70 Prozent

Woher wir das nehmen: § 7 Abs. 1 HeizkostenV und § 8 Abs. 1 HeizkostenV
Wir schauen nach: Prüfe, in welchem Verhältnis Heiz- und Warmwasserkosten nach Verbrauch und nach Fläche verteilt sind. Liegt der Verbrauchsanteil außerhalb von 50 bis 70 Prozent, nenne den tatsächlichen Prozentsatz.
Um wie viel Geld: Meist zwischen 30 und 800 €. Höher schätzen wir im Bericht nicht, auch dann nicht, wenn es mehr sein könnte.

NKA-42Abweichung

Zähler- und Verbrauchswerte ausgewiesen

Woher wir das nehmen: § 6 Abs. 1 HeizkostenV, Erfassung des anteiligen Verbrauchs
Wir schauen nach: Prüfe, ob Anfangs- und Endstand der Zähler oder die erfassten Einheiten ausgewiesen sind. Ohne diese Werte ist der Verbrauchsanteil nicht nachprüfbar.
Um wie viel Geld: Meist zwischen 0 und 500 €. Höher schätzen wir im Bericht nicht, auch dann nicht, wenn es mehr sein könnte.

NKA-43Abweichung

Warmwasser vom Heizungsanteil getrennt

Woher wir das nehmen: § 9 HeizkostenV, Aufteilung bei verbundenen Anlagen
Wir schauen nach: Bei verbundenen Anlagen prüfe, ob die Kosten der Warmwasserbereitung getrennt vom Heizungsanteil ausgewiesen sind und ob die Aufteilung nachvollziehbar ist.
Um wie viel Geld: Meist zwischen 20 und 500 €. Höher schätzen wir im Bericht nicht, auch dann nicht, wenn es mehr sein könnte.

NKA-45Hinweis

Kosten der Verbrauchserfassung

Woher wir das nehmen: § 7 Abs. 2 HeizkostenV, Kosten der Verbrauchserfassung gehören zu den Heizkosten
Wir schauen nach: Prüfe, ob Miete oder Wartung der Erfassungsgeräte als eigene Position ausgewiesen ist. Eine Position ohne Bezeichnung des Geräts ist eine Nachfrage wert.
Um wie viel Geld: Meist zwischen 0 und 300 €. Höher schätzen wir im Bericht nicht, auch dann nicht, wenn es mehr sein könnte.

Was passiert, wenn sich die Liste ändert

Ändern wir etwas an der Liste, bekommt sie eine neue Versionsnummer. Die alte bleibt bestehen. In jedem Bericht steht die Nummer, die zum Zeitpunkt der Prüfung galt. Wenn Sie den Bericht in einem Jahr wieder hervorholen, können Sie also nachschauen, wonach damals geprüft wurde.

Ein Punkt kommt nur auf die Liste, wenn wir sagen können, worauf er sich stützt: entweder auf eine Vorschrift, oder auf Werte, die in der Branche üblich sind. Der Unterschied ist wichtig: Übliche Werte sind keine Vorschrift, sondern nur ein Anhaltspunkt. Wo das so ist, steht es dabei: hier in der Liste und noch einmal im Bericht.

Dieser Bericht ist eine technische Plausibilitätsprüfung eines hochgeladenen Dokuments anhand eines veröffentlichten Prüfkatalogs. Er ist keine Rechts-, Steuer- oder Fachberatung und kein Sachverständigengutachten. Die Feststellungen beruhen ausschließlich auf dem, was im hochgeladenen Dokument lesbar war, sowie auf den Angaben, die Sie selbst gemacht haben.