Die Wohnfläche in der Abrechnung stimmt öfter nicht als man denkt

Die meisten Kostenarten werden nach Wohnfläche verteilt. Eine falsche Fläche verschiebt deshalb nicht eine Position, sondern die halbe Abrechnung.

Die Regel

§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB: Soweit nichts anderes vereinbart ist, sind Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen.

Zwei Zahlen entscheiden also über Ihren Anteil: Ihre Fläche und die Gesamtfläche des Hauses. Beide sollten in der Abrechnung stehen.

Wo Abweichungen herkommen

Balkone und Terrassen. Nach der Wohnflächenverordnung fließen sie in der Regel zu einem Viertel ein, unter bestimmten Voraussetzungen zur Hälfte. Wer voll rechnet, kommt auf eine höhere Fläche.

Dachschrägen. Flächen unter einem Meter Höhe zählen nicht, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte. Bei einer Dachgeschosswohnung macht das erheblich etwas aus.

Keller und Hobbyraum. Zubehörräume zählen grundsätzlich nicht zur Wohnfläche.

Alte Zahlen. Manche Flächen stammen aus den Siebzigern und wurden nie nachgemessen.

Die drei Kontrollen

1. Stimmt die Fläche in der Abrechnung mit dem Mietvertrag überein? Das ist die einfachste und die häufigste Abweichung. Zwei Dokumente, zwei Zahlen, ein Vergleich.

2. Ist die Gesamtfläche genannt? Ohne sie können Sie Ihren Anteil nicht nachrechnen. Rechnung: Ihre Fläche geteilt durch die Gesamtfläche mal Gesamtkosten.

3. Ergibt die Verteilung 100 Prozent? Wenn die Abrechnung die Anteile aller Wohnungen ausweist, addieren Sie sie. Kommt mehr als 100 Prozent heraus, wurde zu viel verteilt.

Der Fall Leerstand

Steht eine Wohnung im Haus leer, trägt der Vermieter die auf sie entfallenden Kosten. Er darf sie nicht auf die übrigen Mieter verteilen.

Erkennbar wird das an derselben Rechnung: Wenn die Summe der verteilten Anteile über 100 Prozent liegt, deutet das darauf hin. Ob im Einzelfall tatsächlich Leerstand mitverteilt wurde, ist eine Frage an den Vermieter.

Wenn die Fläche tatsächlich abweicht

Zwei verschiedene Themen, die oft vermischt werden:

Für die Nebenkosten ist die tatsächliche Fläche maßgeblich, wenn sie erheblich abweicht. Was erheblich ist, ist eine Rechtsfrage.

Für die Miete gibt es eine eigene Rechtsprechung zur Mietminderung bei Flächenabweichung. Das ist ein anderes Thema und gehört zu einer Anwältin oder einem Anwalt für Mietrecht.

Vermischen Sie beides nicht in einer Mail. Eine Frage zur Abrechnung ist eine Frage zur Abrechnung.

Selbst nachmessen

Wenn Sie den Verdacht haben, dass die Fläche nicht stimmt, können Sie messen. Nach Wohnflächenverordnung, also mit den Regeln für Dachschrägen und Balkone.

Ein Aufmaß durch einen Sachverständigen kostet einen niedrigen dreistelligen Betrag und ist im Streitfall belastbar. Ob sich das lohnt, hängt an der Abweichung: Zwei Prozent nicht, zwölf Prozent schon.

Die Nachfrage

in der Betriebskostenabrechnung für … ist die Wohnfläche meiner Wohnung mit 78,40 m² angesetzt. In meinem Mietvertrag ist sie mit 71,20 m² angegeben. Bitte teilen Sie mir mit, worauf die abweichende Fläche beruht, und nennen Sie mir außerdem die Gesamtwohnfläche des Objekts, die der Verteilung zugrunde liegt.

Zwei Fragen, beide mit Zahlen zu beantworten.

In der Prüfung

Der Abgleich der Wohnfläche ist Prüfpunkt NKA-31 in unserem Prüfkatalog, die Gesamtfläche NKA-32, die Summenkontrolle NKA-33, der Verteilerschlüssel NKA-30. Für den Abgleich fragt das Formular nach der Fläche aus Ihrem Mietvertrag.

Die Vorschau ist kostenlos.