Genehmigung und Abstand zur Grenze

„Bis dreißig Quadratmeter brauchen Sie nichts." Solche Sätze fallen regelmäßig, und sie sind bestenfalls für ein Bundesland richtig.

Warum es keine allgemeine Antwort gibt

Das Bauordnungsrecht ist Landesrecht. Sechzehn Länder haben sechzehn Bauordnungen, und in jeder steht eine eigene Regelung dazu, welche Vorhaben verfahrensfrei sind.

Für überdachte Terrassen gibt es solche Regelungen — mit unterschiedlichen Bezugsgrößen: mal die überdachte Fläche, mal die Tiefe, mal beides, teils mit Zusatzbedingungen zur Lage.

Wir nennen hier keine Zahl. Eine Zahl, die für Ihr Land nicht gilt, wäre an dieser Stelle schlimmer als keine Angabe — und die richtige Zahl bekommen Sie in einem Telefonat.

Verfahrensfrei ist nicht regelfrei

Der Irrtum, aus dem die meisten Probleme entstehen. Auch ein verfahrensfreies Vorhaben muss die materiellen Anforderungen einhalten; es wird nur nicht vorher geprüft.

Bebauungsplan. Er kann Baugrenzen und überbaubare Flächen festsetzen. Ein Anbau außerhalb der überbaubaren Fläche kann unzulässig sein, auch ohne Verfahren.

Abstandsflächen. Ein an das Gebäude angebautes Dach kann eigene Abstandsflächen auslösen. Bei einem schmalen Grundstück ist das der kritische Punkt, und er hängt an Höhe und Länge der Konstruktion.

Brandschutz. Bei Anbauten in Grenznähe gibt es Anforderungen an die Bauteile. Sie treten selten in den Vordergrund und sind bei einer Grenzbebauung real.

Nachbarrecht. Die Nachbarrechtsgesetze der Länder und das Rücksichtnahmegebot gelten unabhängig davon, ob ein Verfahren läuft.

Die zwei Anrufe

Bauaufsicht der Gemeinde oder des Landkreises. Fragen Sie nach Verfahrensfreiheit für Ihr konkretes Vorhaben, nach dem geltenden Bebauungsplan und nach Abstandsvorgaben. Nennen Sie überdachte Fläche, Tiefe, Höhe an der Wand und an der Traufe sowie den Abstand zur Grenze.

Bei Eigentumswohnungen zusätzlich die Verwaltung. Ein Terrassendach an einer Sondernutzungsfläche berührt regelmäßig das Gemeinschaftseigentum und die optische Gestaltung. Das ist eine Frage der Beschlusslage, nicht des Bauordnungsrechts, und sie kommt zuverlässig auf.

Bitten Sie um eine kurze schriftliche Bestätigung der Auskunft. Eine Mail genügt und ist Jahre später der einzige Beleg.

Der Nachbar

Ein Terrassendach steht meistens dort, wo es den Nachbarn betrifft: an der Grenze, in Sichtachsen, mit einer Regenrinne, die irgendwohin entwässert.

§ 906 BGB regelt, wann Einwirkungen von einem Grundstück auf ein anderes hinzunehmen sind: Der Eigentümer kann die Zuführung von Geräuschen, Erschütterungen und ähnlichen Einwirkungen nicht verbieten, soweit sie die Nutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt.

Für Wasser gilt das nicht ohne Weiteres. Dachwasser gezielt auf ein Nachbargrundstück zu leiten, ist ein eigenes Thema — und es ist der häufigste Anlass für Streit unter Nachbarn bei genau diesem Bauteil.

Klären Sie die Ableitung deshalb vorher, und sprechen Sie mit dem Nachbarn, bevor die Firma kommt. Es ändert nichts an Ihren Rechten und viel am Verlauf.

Was in den Vertrag gehört

Wer klärt die Genehmigungsfrage, wer beantragt eine etwa erforderliche Genehmigung, und was gilt, wenn sie nicht erteilt wird?

Eine Klausel, die den Baubeginn an das Vorliegen aller erforderlichen Zustimmungen knüpft, ist der einfachste Schutz. Sie kostet einen Betrieb, der seiner Sache sicher ist, nichts.

Die Nachfrage

zum Angebot vom … bitte ich um Angabe, ob nach Ihrer Einschätzung für dieses Vorhaben ein bauaufsichtliches Verfahren erforderlich ist und auf welche Vorschrift Sie sich stützen, sowie um Angabe, wer eine etwa erforderliche Genehmigung beantragt. Zudem bitte ich um Aufnahme einer Regelung, dass mit der Ausführung erst nach Vorliegen aller erforderlichen Zustimmungen begonnen wird.

Zwei Punkte. Den ersten prüfen Sie mit einem Telefonat nach — und genau deshalb lohnt es, ihn schriftlich zu haben.