Ratgeber Architektenrechnung prüfen
Abschlagszahlungen in der Schlussrechnung — der teuerste Fehler
Warum ein fehlender Abzug vierstellig wird, wie Sie ihn in zehn Minuten finden und was § 632a und § 650m BGB dazu sagen.
30.7.2026 · 3 Minuten Lesezeit
Kurz gefasst
- Die Schlussrechnung muss die bereits gezahlten Abschläge abziehen; fehlt der Abzug, zahlen Sie dieselbe Leistung zweimal.
- Abschlagszahlungen nach § 632a BGB werden auf das Gesamthonorar angerechnet und schließen nichts ab.
- Bei Verbraucherbauverträgen begrenzt § 650m Abs. 1 BGB die Summe der Abschläge auf 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung.
- Die Prüfung dauert etwa zehn Minuten und braucht nur die Kontoauszüge des Projektzeitraums.
- Eine bereits bezahlte Schlussrechnung können Sie weiterhin beanstanden; die Zahlung ist kein Anerkenntnis.
Von allen Feststellungen auf einer Architektenrechnung bewegt diese am meisten Geld, und sie ist zugleich die, die Sie allein finden können. Sie brauchen dafür Ihre Kontoauszüge und zehn Minuten.
Worum es geht
Ein Architektenvertrag über ein Bauvorhaben läuft in der Regel zwei bis drei Jahre. Bezahlt wird währenddessen in Abschlägen, meist nach abgeschlossenen Leistungsphasen. § 632a BGB regelt das allgemein; bei Verbraucherbauverträgen kommt § 650m BGB dazu, der die Summe der Abschläge auf 90 Prozent der Gesamtvergütung begrenzt und eine Sicherheit von 5 Prozent vorsieht.
Am Ende kommt die Schlussrechnung. Sie weist das gesamte Honorar aus und zieht davon ab, was schon gezahlt wurde. Der Rest ist die Schlusszahlung.
Wenn beim Abzug etwas fehlt, zahlen Sie zweimal.
Warum das vorkommt
Nicht aus Absicht, sondern weil zwei Systeme nebeneinanderlaufen. Die Abschläge stehen in der Buchhaltung, die Honorarberechnung im Planungsprogramm. Wer die Schlussrechnung schreibt, überträgt die Beträge von Hand. Bei sieben Abschlägen über zwei Jahre rutscht dabei einer durch.
Häufig ist auch, dass ein Abschlag kurz vor der Schlussrechnung geleistet wurde und noch nicht verbucht war.
Wie Sie es prüfen
Drei Schritte:
- Alle Überweisungen an das Büro aus Ihren Kontoauszügen zusammensuchen, mit Datum und Betrag. Auch Vorschüsse ganz am Anfang.
- Addieren.
- Mit dem in der Schlussrechnung abgezogenen Betrag vergleichen.
Achten Sie auf zwei Fallen. Erstens: Manche Schlussrechnungen ziehen die Abschläge netto ab, rechnen aber brutto weiter — dann stimmt die Umsatzsteuer nicht. Zweitens: Wenn Sie einen Abschlag nur teilweise gezahlt haben, weil Sie etwas einbehalten hatten, muss die Rechnung den tatsächlich gezahlten Betrag ansetzen, nicht den geforderten.
Was Sie schreiben, wenn eine Differenz da ist
Konkret, mit Zahlen, ohne Bewertung:
in Ihrer Schlussrechnung Nr. … sind Abschlagszahlungen in Höhe von 12.400,00 Euro abgezogen. Nach meinen Unterlagen habe ich folgende Zahlungen geleistet:
14.03.2024 4.200,00 Euro 22.08.2024 3.800,00 Euro 07.02.2025 4.400,00 Euro 19.09.2025 1.320,00 Euro
Summe: 13.720,00 Euro. Bitte prüfen Sie die Differenz von 1.320,00 Euro.
Die Liste macht die Nachfrage unbeantwortbar im guten Sinn: Es gibt nichts zu diskutieren, nur nachzusehen.
Wenn Sie schon bezahlt haben
Eine bezahlte Schlussrechnung können Sie weiterhin beanstanden. Die Zahlung ist kein Anerkenntnis, dass alles richtig war. Bei einer Überzahlung geht es um eine Rückforderung, und die ist in aller Regel unstrittig, sobald die Kontoauszüge auf dem Tisch liegen.
Ob und wie lange Sie das können, ist eine Rechtsfrage. Die regelmäßige Verjährung beträgt drei Jahre und beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie davon erfahren haben (§§ 195, 199 BGB). Ob das auf Ihren Fall passt, beantwortet ein Anwalt.
Die zweite Prüfung am selben Ort
Wenn Sie ohnehin die Abschläge zusammenstellen: Prüfen Sie, ob die Summe aller Abschläge 90 Prozent der Gesamtvergütung überschreitet. Bei Verbraucherbauverträgen ist das nach § 650m Abs. 1 BGB die Grenze. Und ob Ihnen bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit von 5 Prozent gestellt wurde, wie § 650m Abs. 2 BGB es vorsieht.
Beides betrifft eher den Bauvertrag als den Architektenvertrag, aber die Unterlagen liegen gerade da.
In der Prüfung
Der Abzug der Abschlagszahlungen ist Prüfpunkt ARC-40 in unserem Prüfkatalog, mit dem größten unmittelbaren Geldeffekt. Dafür brauchen wir Ihre Angabe zur Summe der gezahlten Abschläge; danach fragt das Formular. Der Bericht nennt beide Beträge und die Differenz.
Die Vorschau ist kostenlos.
Im Text genannte Grundlagen
§ 632a BGB · § 650m Abs. 1 BGB · § 650m Abs. 2 BGB · § 650m BGB · §§ 195, 199 BGB